沉重的房貸形成......停滯的消費

作者: y91yi39 (九死未悔) 看板: AAAAAAAA
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時間: Tue Nov 17 20:10:12 2009

沉重的房貸形成......停滯的消費
更新日期:2009/11/16 02:56 于國欽 工商時報【于國欽】

近月以來，有關國內房價上漲、薪資下滑及所得分配惡化，引起社會廣泛討論，

然而不少評論都是建立在模糊的統計基礎上，論述未盡公允。

就以房價上漲來說，有些人認為這只是大台北（北縣及北市）的問題而已，

言下之意，問題並不嚴重，但事實真是如此嗎？




若從土地面積來看，大台北土地面積占全台不過區區6.4％，確實是微不足道，

但若從居住人口、就業人口來看，那便是另一番光景了，

去年底大台北總人口645萬、就業人口297萬，分別占全台的28％、29％，

這個比例不能算小；若再看一下兩個月前內政部所推估的全台房屋需求量，

大台北所占的比重已高達54％。一個占全台房屋交易量逾半數地區所發

生的房價飆漲現象，豈能視為小問題？


大台北房屋需求量高

許多人也許會問，何以大台北占全台土地6.4％，房屋需求量卻占全台54％？

原因很簡單，台北是首都所在地，商業活動熱絡，就業機會多，

所謂「爭名於朝、爭利於市」，這個地區既是朝，也是市，自然有莫大的吸引力。

遺憾的是，生活在此地的民眾雖有了工作、收入，但想必不會太快樂，

因為每個月剛領到的薪水，得撥出一大筆支付房貸本息。


有多少呢？依據住宅需求動向調查歷年估計，台北市的貸款負擔率

（房貸支出占月薪的比率）已由民國93年的30.6％升至去年的43.0％，

平均4成的收入得支付房屋貸款的本息，還能用來花用的只剩6成，

如果以去年國人平均月薪3萬7千元，並且夫婦兩人皆有工作估計，

每月7萬多元的收入在支付房貸後，僅剩4萬多可供消費，

倘若全家收入不到5萬，支付房貸後所剩無幾，生活壓力之沉重，不言可喻。


房貸壓縮可支配所得

當一個家庭每月的房貸愈沉重，在手上可供靈活運用的所得就愈少，

這一可支配所得減少，意味著民眾在消費活動上會更精打細算，

也就是人們的消費傾向必然會因此下滑，

經濟學家凱因斯曾說：「消費是一切經濟活動的最終目的和唯一對象，

如果消費傾向一經減低而成為習慣，影響所及，除了消費需求下滑，

民間投資也將隨之減少。」

如果我們相信凱因斯的觀點，那麼所謂房價飆漲的現象就不只是房市的問題而已，

也不只是所得分配是否合理、公平正義是否實現的問題而已，

而是攸關台灣長期經濟還有沒有成長動能的大問題。


事實上，我們若把大台北都市地價指數拿出來與消費者物價指數（CPI）比一比，

同樣也可以看出中產家庭實質收入驟減的現象。

近年儘管國際油價炒翻天，但CPI在5年間的漲幅也僅8.5％，

遠低於台北市地價漲幅15.7％、台北縣12.6％。

依學理，實質薪資係由CPI平減而得，

但在日常生活經驗裡，房價上漲對人們實質所得同樣具壓縮的作用，

不幸的是，台灣在這段期間來自房價的壓縮力量又遠高於CPI。


台灣這些年來的薪資並非沒有成長，

名目經常性月薪在民國89年3.4萬元，到97年微升至3.7萬元，

但經CPI平減後的實質薪資，同期間即由3.4萬元降至97年的3.3萬元，

若進一步把房價上漲的因素考慮進來，民眾實質所得縮減的情況必然更為嚴重。


實質所得下滑不可忽視

這些年來國內民間消費成長率總在1％到2％左右，

傳統的解釋都是以具有消費能力的富人移往海外、兩岸要素價格均等化等理由加以解釋，

惟如今看來，過於沉重的房貸壓縮了可支配所得，

導致實質所得下滑恐怕也是不可忽視的重要原因。